近年来，我区陆续对老旧小区及远年房屋进行了提升改造，集中解决在安全设施、服务设施、公共设施和外部环境等功能方面存在的问题，包括消防、老化线路和配电箱、燃气、路灯、井盖、甬路、围墙、阳台及外檐、严损房屋等，提升了小区环境，改善了居民生活质量，但改造后的物业管理中存在一些问题。近日，我们围绕此课题开展了深入调研。

    一、存在的问题

    绝大多数老旧小区改造后，由社区居委会征求多数居民代表意见，选取物业公司进行准物业管理；少数小区交由居民自治。据统计：目前我区老旧小区物业管理已经全面覆盖，居民自治小区1个（春柳公寓），其余皆为准物业管理。随着时间的推移，存在如下问题：

一是物业服务标准不明确。老旧小区选取物业公司没有经过招投标，没有公示物业服务标准，造成监督缺失以及与业主间的矛盾。

二是物业公司服务管理不到位。部分物业服务企业服务上存在缺失，或者欠缺相关管理经验，外来人员无登记、居民车位被占堵、楼道内扫保不及时、楼道内墙面乱涂乱画等情况时有发生，个别物业公司甚至只负责日常生活垃圾清运。

    三是相关设施设备维修养护不及时。物业公司对小区内公用设施设备维修养护不及时、不到位，如楼栋门损坏、入户对讲无法使用、消防设施缺少维护等，引发居民不满。

四是物业服务人员年龄偏大，服务意识不强。物业企业所聘人员多为下岗或退休人员，且对员工素质要求和技能培训不够，导致部分从业人员服务意识差、工作责任心不强。

    五是物业服务企业收费困难。入驻物业公司收入由两部分组成：一是由政府按照物业公司服务的情况对其进行考核，并根据考核结果进行补贴；二是物业公司与社区居委会签订物业服务合同，以每户每月10-15元的标准收费。据统计绝大多数物业公司的收费率未达80%，往往入不敷出，导致降低物业服务水平。

    六是改造后的老旧小区没有评价考核体系。目前只是社区居委会每月对物业公司进行考核，考核结果作为物业公司领取政府补贴的依据，且考核过程中居民参与度不高。

二、几点建议  

    （一）加强党建引领。严格执行《天津市物业管理条例》《天津市社区物业管理办法》规定，社区物业管理要在社区党组织的领导下开展工作，物业公司在日常工作中的大事小情均需上报社区党组织批复，有条件的物业公司要成立党组织，对于党员数量较少的企业，在社区的指导下成立联合党组织。

    （二）加强法律培训宣传。由区民政局及各街道办事处牵头，对《天津市物业管理条例》《天津市社区物业管理办法》两部地方性法规，及《民法典》的相关内容，在全区物业管理服务企业中开展培训，加大宣传力度，促进企业依法依规办事。

（三）加强从业人员培训。建议以街道办事处为核心，明确物业服务标准并公示。同时开展物业从业人员培训，每个小区均配备管理人员，持证上岗，负责小区日常管理的全面工作，对居民关心的日常保洁、秩序维护等划分到块、责任到人，在楼门栋公示服务标准及投诉电话。

    （四）建立统一评价体系。行业主管部门建立完整考核体系，并委托专业第三方公司对物业管理小区进行考核，结果及时对外公布。对于评价不合格且不按时整改的公司，强制退出，并选聘新的公司进驻。对于擅自挪用维修基金、侵占业主公共收益、乱收费等不诚信经营行为实行一票否决制，一经查实，禁止该公司及相关责任人从业。

（五）建立智慧平台。依托现有智慧平台，研发区级物业管理APP，设立物业管理公开事项、标准、对物业管理工作进行监督、对相关事项进行表决等。社区工作人员可以利用该平台对物业管理工作进行评分、考核等，对于小区出现的问题及时反馈给物业公司，使工作透明化。

（六）设置“专人专岗”。压实各级党委责任，牢固树立以人民为中心的理念，设置相关专门机构和专业人员，定岗定人、专人专岗、定期培训，对居民群众反应强烈、重复反应的问题，要认真重视，做好解疑答惑、宣传政策的工作。同时监督指导物业公司及时的履职尽责，对于发现的违规问题，及时依职权予以处理，更好的为居民排忧解难。