老旧小区物业管理工作既是城市管理中较为棘手的问题，又是构建和谐社会不可或缺的重要环节。我们结合城市更新改造和河北区实际情况，对河北区老旧小区物业管理现状和提升物业管理服务情况进行了专题调研，提出建议。

一、我区老旧小区物业管理的现状

（一）配套设施老化。老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题，在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实、房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

（二）居住环境乱。老旧小区房屋出租比例高，人员结构复杂，对小区事务漠不关心，时常发生存车、相邻关系等利益冲突和纠纷投诉，存在一定的安全隐患。

（三）居住人群弱势。老旧小区居住的很多是老人、下岗工人等社会弱势群体及外来打工人员，收入低、经济承受能力差。部分居民不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成。

二、存在的主要问题

（一）居住业主以及服务费用收缴方面。通过对现状的调查，老旧小区的业主一部分经济上比较拮据，同时，老旧小区居民已经长年形成特有的传统的生活习惯，与现代物业管理的要求有差距。居民对物业管理没有认同感，认为物业管理就是变向来收钱，由此对物业管理抵触，物管服务人员在小区内开展工作常遇到阻力，一涉及收费问题，不少居民反映没有钱缴物管费，要街道社区来解决，物管持续服务没有保障。

（二）物业状况方面。老旧小区房屋年代久、基础设施薄弱，经小区提升改造，老旧小区环境有了较大的改观，增加了设施设备后维修养护的要求加大。房屋外观经改造有了较大提升，但建筑内部及本身大多已陈旧，由此带来的维修要求日益增多。立面整治、基础设施后续问题、各种管道老化破损问题等，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。老旧小区缺乏必要的监控设施、物业管理用房、消防设施、单元电子防盗门等硬件，实施老旧小区物业管理也存在困难。

（三）物业管理方面。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从对老旧小区的调查来看，反映比较多的问题有：小广告乱贴，楼道堆物、绿地种菜；对社区绿化不满意等。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂。

三、几点建议

今年，河北区将实施城市更新行动，加大配套道路建设、有序实施老旧小区改造、推进老旧小区加装电梯、建设居民小区公共充电桩等，为提升老旧小区物业管理水平带来了难得的机遇。为此建议：

（一）加强领导，提高认识。结合城市更新改造加强老旧小区的物业管理，是提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础工程，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的实事工程。区各相关部门要进一步解放思想、创新思路、落实举措，充分发挥社区党委核心作用，建立和健全小区综合管理体制，保证老旧小区物业管理工作顺利推进，并及时总结经验，建立和完善物管长效机制。

（二）优选管理，多方联动。通过公开招标，优选具备规划设计、施工建设、物业管理及社区运营管理全链条业务能力的第三方公司为实施和运营方。由管理部门牵头完善基础设施，开展小区综合整治，改善民生。政企结合加强交通治理，改善出行环境。专业物业管理投入，提升社区服务水平。党建引领文化建设，打造幸福人居社区。统筹规划、管理、建设三位一体的“建管一体化”：前期统一整合、统一规划，根据不同社区特点形成特色化的有效规划；中期将改造工作分为基础改造、配套整合、升级改造、智慧管理等模块，将翻新和改造相结合，提升硬件形象，提升居住体验；后期实行一体化管理，从规划施工、物业服务、生活服务、公共服务等方面入手，关注社区方方面面，提升老旧社区居住体验。

（三）创新办法，加大宣传。将“法治”与“情治”相结合，通过法规宣传、违章、隐患排除、培养缴费意识等，重塑现代社区法制管理和秩序;另一方面，通过设立纠纷调解室、举行联席会议收集民生意见、引入社工服务组织、帮助困难群众再就业等培养社区温度，温暖居民生活。针对不同层次的居民做好观念转变的工作，针对居民的实际情况制订出切实可行的具体收费办法，让广大居民理解并接受。切实规范社区准物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，从法律层面维护物业管理收费的严肃性、权威性以及强制性，并督促物业定期公开帐目，接受群众监督。