中心城区旧楼区及远年住房改造工程是天津市委、市政府20项民心工程之一，2017年—2019年已完成全部改造任务。为进一步加强改造后的长效管理工作，探究建立综合协调联动机制，课题组对河北区旧楼区长效管理情况进行了实地调研，分析其中存在的问题并提出对策建议。
一、基本情况
截止目前，河北区经提升改造后实施旧楼区长效管理（享受财政补贴）的小区共计328个。此外，另有49个未改造且不享受财政补贴的老旧小区，由所属街道办事处按照实际情况落实管理模式。
二、存在问题
（一）共用部位共用设施设备破损老化严重。目前实施长效管理的旧楼区中建成年代悠久的小区占比很高：50年代前建成的小区有21个，60年代至80年代间建成的有179个，90年代建成的有142个，2000年后建成的有38个，即便是2000年以后建成的，距今也有20余年。这些旧楼区虽在2013-2015年进行了提升改造，但伴随时间推移，相当一部分旧楼区再次出现破损或老化、污水跑冒、墙外沿脱落破损、楼道对讲门或系统损坏、楼顶公共区域渗水、楼体排水管破损等问题，严重影响居民的日常生活，导致8890及信访投诉事件频发，提升改造后旧楼区新增共用部位共用设施设备维修常态化工作量骤增。
（二）旧楼区长效管理经费不足。在实地调研中发现，河北区旧楼区集中呈现分布散、面积小、管理难的特点，且大多数旧楼区住户每户收取较低的清扫保洁费用，收缴率普遍较低，没有约束或强制性要求居民交纳的规定，使得物业服务企业只能依靠机动车辆场地占用费和旧楼区财政补助资金用于弥补日常管理费用。同时，大多数旧楼区并无住宅专项维修资金或已消耗殆尽，旧楼区长效管理经费严重短缺，削弱或根本不能维持常规性物业管理。
（三）居民主人翁意识、公共责任意识、自身修养不高。由于居民生活理念、责任意识、个人素质等原因，公共设施损坏后如果不及时加以修缮，会形成破窗效应。打造美丽社区，建设宜居城区，仅仅由政府作为主体单方面努力，进行旧楼区提升改造、维修维护、长效管理机制的探索等，没有社区全体居民的共同努力是远远不够的，美丽家园需要大家共同维护。
三、对策建议
（一）党建引领，多方联动共建和谐社区。第一，加快推动旧楼区成立业主委员会，凡涉及小区物业的重大事项，必须通过业主委员会讨论通过，通过全体业主参与重大事项决策、张贴公共事项处理意见等方式，切实提高业主满意度。第二，针对社区居民普遍需求更高的小区，可尝试取消准物业管理，增加物业费聘请专业物业公司进行管理，由专业程度更高的公司对旧楼区因地制宜进行规范化、专业化管理，同时引入第三方监督，由街道办事处、社区居委会及业委会同时监督物业合理收费，明确物业管理过程中的收费项目及标准，减少和规避收费乱象。第三，相关主管部门要指导有条件的旧楼区物业管理企业成立党支部，以党建引领“红色物业”，充分发挥党员的先锋模范作用，有效化解小区物业管理矛盾，切实服务好居民群众，真正实现以物业管理丰富社区创建。
（二）宣传引导，稳步提升居民综合素质。第一，提升居民思想道德修养。结合党史学习教育，强化“我为群众办实事”实践活动，同时区委组织部、区委政法委及相关单位要真正落实“街道吹哨、部门报到”工作，强化在职党员社区报到和入列轮值工作力度，以“来家坐坐，向您汇报”等活动载体，围绕社会主义核心价值观、社区治理等专题开展系列讲座或活动，加强本社区优秀党员、先锋模范事迹宣传，培养居民良好的社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德。第二，提升居民主人翁意识。紧密依靠社区网格员及“小巷管家”的力量，开展全方位、多维度的宣传教育，逐步改变由政府买单的固有观念，加强“小区是我家、我家我管理”的自主意识，形成人人参与、共抓共建小区管理的局面。第三，提升社区居民遵法守法意识。联合区司法局，共同开展社会管理法制教育，结合《天津市文明行为促进条例》的宣传引导工作，广泛开展《物权法》《天津市物业管理条例》等法规的宣传活动，营造一个全社会了解、接受、关心、支持物业管理的良好氛围，从而引导社区居民自觉维护旧楼区提升改造成果，积极配合社区居民委员会、管理服务单位做好日常管理服务，稳步提升居民的整体素质。
（三）群策群力，广泛发动各方力量共建和谐社区。区内各相关单位要群策群力、联防联动，按照“条块结合、属地管理、行业监督”的原则，本着发挥区域优势、强化属地监管责任、更加便民利民的基本思路，研究起草适用于旧楼区共建管理的实施意见。第一，组建社区志愿者队伍。社区网格员要搜集整理居民的基本情况、擅长领域、公益服务意愿，组建本社区的志愿者队伍，对社区内公共设施的小型修整，可以由社区志愿者进行日常的维修维护。第二，广泛动员街域力量。街道社区要梳理辖区内各社区的基本情况，将各老旧楼区的问题和特点记录在册，形成台账，紧密依靠街道干部、街域企业和物业公司的力量，举办企业服务进社区等活动，共同解决老旧楼区的现存问题。第三，整合区内各部门资源。旧楼区要同区内各部门形成合力，合理利用河北区创文创卫志愿者队伍力量，有的放矢的利用志愿者团队的各自职能优势，对旧楼区的维修维护、日常管理及提升改造工作形成共抓共管的工作模式，切实提升和谐社区建设的管理水平和服务水平。