老旧小区的物业管理工作是推进城市精细化管理一个重要环节。结合其他地区的相关经验，我们对河北区老旧小区物业管理现状和提升物业管理服务情况进行了专题调研。

　　一、我区老旧小区物业管理的现状

　　(一)配套设施老化。老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重，在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实，使得房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

　　(二)居住环境脏乱。随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求，老旧住宅小区建设时很少或者说基本没有配置专门的停车位，导致很多小区大量存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住环境，也给消防安全带来隐患。

　　(三)居住人群弱势。老旧小区居住的很多是老人、下岗工人等社会弱势群体，以及外来打工人员，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，也不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成。

　　二、存在主要问题

　　(一)费用收缴困难。通过现状调查，相当一部分老旧小区的业主经济上比较拮据，同时，老旧小区居民已经长年形成特有的传统的生活习惯，与现代物业管理的要求有差距，这不是短期内能改变的。不少人对物业管理没有认同感，认为物业管理就是变向来收钱，因此对物业管理抵触，物管服务人员在小区内开展工作常遇到阻力，一涉及收费问题，不少居民反映没有钱缴物管费，要街道社区来解决，物管持续服务不能得到保障。

　　(二)投入尚显不足。老旧小区房屋年代久、基础设施薄弱，索然通过实施平改坡、旧小区整治等工作，小区环境有了较大改观，增加了很多设施设备，但维修养护要求也加大。房屋外观经这些年来的改造有了较大的提升，但建筑内部及本身大多已陈旧，由此带来的维修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后续问题也需要不小的投入才能解决。各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。旧小区缺乏必要的监控设施、物业管理用房、消防设施、单元电子防盗门等硬件，给实施旧小区物业管理带来很多困难。

　　(三)管理存在缺失。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾，业主期望值与物业管理现状倒挂。从对老旧小区的调查来看，反映比较多的问题有：小广告乱贴，垃圾随地弃置；对社区绿化不满意。社区与物业的矛盾、物业与业主的矛盾，以及公共维修、绿化养护、停车管理等矛盾错综复杂，有时难以调和。

　　三、对策与建议

　　(一)切实加强领导。成立区、街推进物业管理领导小组，进一步明确建设、城管、行政执法、工商、公安、民政、卫生、国土、规划、环保等部门和相关专业单位的管理职责，各相关部门和专业单位要按职责分工、制定管理细则，做到不越位、不错位、不缺位。充分发挥街道和社区在物业管理中综合协调作用。社区居委会也要将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查和考核等工作，确保正常运行。

　　(二)夯实工作基础。加强老旧小区的物业管理，是提升人民群众生活品质的民心工程，是推进“和谐社区”建设、提高城市文明程度和管理水平的基础。基础不牢，地动山摇。提升老旧小区物业管理水平的关键在于：一是选好物业公司；二是选好业主委员会。

　　(三)规范服务收费。规范物管服务收费行为，物管小区可以根据管理规模、服务成本、经营收入等情况，在政府指导价规定的幅度内，充分征求居民意见后确定具体收费标准。对确实入不敷出的物管小区，建议以街道为单位进行统筹，专款专用。同时建议河北区政府要减免相关物管税费，出台相应的扶持政策，对小区物管自有经营房、停车收入和小区广告收入要全部足额用于小区物业管理。定期公开帐目，接受群众监督。

　　(四)完善配套设施。结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行全面改善，特别是小区道路、房屋维修整理、立面整治、管线序化、公用事业管线改造、公共照明、监控设施、保安门、绿化配置、停车位划定等，与大市政和整体布局相适应，尽可能一步到位，不留遗憾。抓住市政府对购买物管用房的补贴政策，尽快在全区开展排摸、统计，能新建的就新建，能新购的就新购，能置换的就置换，能补办手续的就补办手续。