棚户区改造是改善民生的举措，是促进经济社会协调发展的途径，是重大的民生工程和发展工程。因棚户区房屋情况复杂，居住者弱势群体比例较高，历史遗留的民事纠纷诱因较多，影响了棚户区改造的搬迁进度及群众满意度，有效化解棚改中民事纠纷是当前的重要课题。

　　一、棚改涉及的主要民事纠纷

　　(一)公有租赁房屋拆迁补偿纠纷。因公有租赁房屋承租人死亡未及时变更承租人、承租人与实际居住人分离、公有租赁房屋出租等导致拆迁补偿纠纷。多围绕承租人的资格认定、拆迁补偿安置权、搬迁损失而展开。

　　(二)所有权确认及析产继承纠纷。棚户区改造拆迁的被征收人是指被征收房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。拆迁民事纠纷主要因婚姻关系、继承关系等而产生。

　　(三)房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷。拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销等。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产等。

　　(四)拆迁补偿安置合同纠纷。在房屋征收拆迁中，征收人被征收人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷。一是被拆迁人不具有民事行为能力，与拆迁人签订拆迁安置协议。二是通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，买受人与原所有权人发生补偿争议。

　　二、棚改中民事纠纷产生的原因

　　(一)棚改居民法律意识淡薄导致纠纷。因法律意识淡薄、法律常识匮乏，导致出现房屋所有权与使用权长期分离，家庭内部对房屋权属界线不清，远年租赁、抵押、典当关系不清晰等情况，一旦棚改拆迁集中爆发，由于情况错综复杂、争议时间长，造成取证难、立案难、诉讼难、确权难、公证难。

　　(二)房屋管理缺失导致纠纷。棚改居民多为企业产承租户，很多房屋产权单位已破产注销，房屋长期无人管理，房屋承租权无法变更，只能协议转让，私下转让，导致棚改拆迁纠纷。有些历史遗留的房屋无《公有房屋租赁合同》，居住人持有各种证明，而且这些证明载明的权利人是其父辈甚至祖父辈，亦或没有亲属关系的其他人，很难作为权利依据，导致拆迁补偿权无法确定。

　　(三)家庭内部遗留问题导致纠纷。在房屋拆迁时，由于家庭矛盾产生纠纷逐渐增多。在拆迁前房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续，极易导致的拆迁补偿权纠纷。房屋产权登记与事实物权不符，产权证记载的购房人与实际出资购房人不同所发生的纠纷也屡见不鲜。

　　(四)未经登记建筑导致纠纷。未经登记建筑是指未经规划审批，无房屋所有权登记的建筑。未经登记建筑历史跨越时间较长，既有解放前建设的房屋，也有历年依附住房建设的附属违章。有的经营使用，是家庭生活主要经济来源，还有的是为获取不正当拆迁利益而临时建设的违法建筑。因未经登记建筑情况复杂，认定困难，易产生纠纷。

　　三、化解棚改民事纠纷的建议

　　(一)加大普法宣传，事前调解。街道、居委会组织法律援助机构、法律志愿者，聘请司法机关、公证机关、房屋管理部门有关人员，积极深入棚户区，采取讲座、座谈、发放宣传手册等多种形式，做好房屋管理制度、继承法、婚姻法、合同法等相关法律宣传，积极调解房屋权属纠纷。开设绿色法律服务通道，方便群众办理法律援助、诉讼立案、公证等法律手续，使房屋权属得到全面梳理，减少纠纷。

　　(二)加强房屋管理，规范房屋使用。对房屋产权单位缺失的企业产房屋进行全面梳理，对长期缺乏管理的，通过招标等方式，确定新的托管主体，对房屋进行规范管理。因平房房租不足以支撑房屋养护费用，政府应对托管企业给予一定的补贴。

　　(三)加快司法审判中调解力度，化解家庭纠纷。法院要及时了解拆迁的发展动态，正确把握社情民意，掌握涉拆迁群众的真实诉求。在对相关案件进行类型化整理的基础上，全面收集涉房屋拆迁的案例。坚持多方联络，保证信息渠道畅通。要坚持调解优先，最大限度地维系涉拆迁人间的感情，维护社会稳定。要加大涉拆迁纠纷法律知识的宣传，充分利用社会资源，增强法院和涉拆迁群众之间的联系。可以通过向群众印发拆迁法律知识手册，对人民调解员进行拆迁法律知识培训，组织群众旁听典型案件庭审，邀请社区干部参与调解等方式，构建大调解格局，多元化化解纠纷。

　　(四)多头并举，做好未经登记建筑认定。房屋征收部门负责对棚户区房屋进行调查摸底；街道办事处负责对未登记建筑的土地使用权属情况进行认定，并出具专业意见；规划主管部门负责对未登记建筑的规划许可情况进行认定，并出具专业意见；不动产登记部门负责对未经登记建筑的产权登记等情况进行认定，并出具专业意见；工商、税务、公安、卫生、文化等职能部门积极配合核实征收范围内房屋的相关证照情况，并出具专业意见。各部门加强协调沟通，把棚改民事纠纷化解在拆迁前、化解在家庭内部、化解在萌芽状态。