从2012年开始，我区用三年时间对221个成片旧楼区进行了提升改造，受益居民达16.71万户。目前，119个小区已移交属地街道，纳入社区管理。改造后的小区实行了准物业管理。但随着物业公司的进驻，一些问题随之出现：一是旧楼区改造后的修缮、维护还缺乏后续力量，人财物的保证还没有跟上；二是进行管理的物业公司资质、能力、水平参差不齐，有待进一步规范和提高；三是物业管理的标准和标准执行有待进一步完善；四是对待管理上出现的难题和历史遗留问题缺乏行之有效的解决招法；五是社区居民和物业管理人员的关系不够和谐。针对以上问题，我们建议：

　　一、加强领导，完善机制，作好保障。建议区政府牵头成立区旧楼区物业管理工作领导小组，有关部门、单位和各街道办事处主要负责人为成员，定期会商重点工作，提高各相关部门的协作能力，多渠道争取维护资金。区政府监督建立由房管部门牵头的旧楼改造后维修保养市场化机制，以房管站的修缮力量作为旧楼改造后修缮保养的基础，在全区建立几支专业维修队伍，实行低于市场价格的市场运作机制，从区政府支付专项基金中拿出一部分作为修缮补贴，做到小活物业公司干，大活专业队伍干。同时做到“三透明”，即维修队伍透明、维修价格透明、使用的维修费用透明。

　　二、规范物业公司的准入机制。2008年，我市颁布了《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。按照市里的政策要求，建议由主管部门制定我区准物业小区管理公司的准入标准，可参照市政府颁布的物业公司三级资质的标准来制定，但可以因地制宜降低准入门槛。已确定的物业管理公司人员，要经过全员培训，持证上岗，并实行年检制度，规范物业公司的标准化运行。

　　三、明确主体责任，做到管理联动。建议街道办事处把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管理范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业公司为基础，开展物业服务活动。业主委员会或社区居委会要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，选聘物业公司、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约，并积极配合和支持社区居委会的工作。成立“两站一中心”，即物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心。建立健全物业服务“分等定级、质价相符”的收费机制，分别实行政府指导价和市场调节价，每年向社会公布。利用好政府的扶持政策，向劳动保障部门申请认定公益性组织和岗位，组建志愿者队伍，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

　　四、加大政策扶持，加强监管力度。建议民政局建立健全全区准物业小区物业公司信用档案，完善物业公司不良行为记录公示制度和量化考评制度，建立监督检查微信群，利用网络平台加大监督检查力度；建立健全物业投诉处理机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益;组织相关人员参加上级举办的物业管理培训班；建立健全物业企业淘汰、退出机制，进一步规范物业公司退出和移交程序，明确约定物业公司退出的具体程序和移交办法。还要将奖励政策宣讲到位，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动作用，提升服务水平。五、提高服务质量，自觉接受监督。建议物业公司加强从业人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，强化员工的激励和考核机制，在服务中加强同业主的沟通，融洽与业主之间的关系，增进彼此的了解。特别是要在小区停车、物业费的收缴、违建拆除、环境整治等敏感问题上多想办法，消除彼此间的误会和隔阂，从而提高业主的满意度。还要注重诚信，公开物业服务费的收支状况，在承接物业项目前，针对不同的服务项目和服务标准，认真做好服务费的预算，尽量细化预算的标准与项目构成，体现质价相符，定期向业主公开。

　　六、加强宣传引导，提倡全社会共同参与社区管理。宣传部门要加大社会主义核心价值观的宣传，倡导广大社区群众树立公众意识，积极开展以“支持社区建设，创造和谐家园”为主题的宣传活动，让广大群众了解政策，树立正确的物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，努力维护社区良好环境。物业主管部门要定期组织开展物业管理示范住宅小区的评选活动，树立榜样，使之起到以点带面、示范引导的作用。