区政协工、青、妇界

区政协王串场街道工作委员会

社区物业管理工作是在建设美丽天津的大背景下，切实改善人民群众生活居住环境的服务保障和有力措施，是进一步加强和完善社会管理的重要内容和主要工作之一。2013年，市政府下发了《天津市人民政府办公厅关于印发天津市社区物业管理办法的通知》、《天津市人民政府办公厅关于转发市国土房管局市民政局拟定的天津市加强社区物业管理工作实施方案的通知》，并明确物业管理实行政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的工作原则等等，必将对目前和今后社区物业管理产生巨大的促进作用。日前，区政协工会、团委、妇联3个界别的委员会同政协王串场街道工委，就加强我区社区物业管理方面的问题，深入有关部门和社区，进行了调研和考察。

一、我区社区物业管理工作的现状

（一）管理概况。截止目前，全区社区物业管理总规模已达到1293.51万平方米（含旧楼区），共计229个项目，组建业主委员会共计119个。物业管理企业共有94家，其中一级企业3家，二级企业7家，三级企业56家，三级暂定企业28家。物业管理从业人员2898人。具体情况为：1、商品房和保障房小区。实施物业管理的商品住宅小区和保障性住房小区98个，建筑面积660.44万平方米，786幢楼，居民6.05万户。2、旧楼提升改造小区。2012年和2013年，我区共完成提升改造131个小区，建筑面积633. 07 万平方米 ，提升改造后的小区已实施管理。

（二）管理模式。1、商品房和保障房小区。普遍实行专业化物业管理模式，由物业服务企业按照服务合同约定的服务等级，提供相应服务并达到约定的服务标准。小区服务费按照合同约定的标准收取，企业自负盈亏。2、提升改造后的旧楼区。一是实行社会化服务管理模式的有114个小区，占总数的97%。二是由街道、社区居委会牵头组织实施自治管理服务模式的有4个小区，占总数的3%。

二、目前我区社区物业管理存在的问题

（一）物业服务品质与居民群众需求存在差距。1、通过对王串场街31个小区的物业管理情况进行的走访调研，居民群众集中反映了小区安全及环境、小区设施维护、私车存放、物业从业人员的素质能力责任心等方面存在的问题。2、大多数物业公司反映的主要问题是收费低（现行收费标准为

2009年制定）、收费难，服务成本逐年加大。由于行业盈利

水平低，导致从业人员收入低，素质普遍不高。

（二）小区物业、居委会、业委会权责不清。目前，我区社区管理有物业、准物业和居民自治三种模式，涉及主体有居委会、业委会、物业公司，现实中普遍存在三者职能交叉、权责不清、相互掣肘的问题。特别是业委会与物业公司利益纠葛严重，居民遇到问题，不知该找谁，出了问题“谁都可以管、谁都管不好”。极易导致“居民群众不满物业服务质量，物业费收取更加困难，物业公司只能进一步降低服务品质”的恶性循环。

（三）重建设轻管理。小区是所有居民共同生活的场所，小区的环境需要大家的维护，但是现实却是总有少数居民破坏环境，问题集中在：植被维护方面，随意践踏草坪，私自圈地种植蔬菜或饲养家禽；垃圾处理方面，为图方便，随手乱扔、随手乱弃，垃圾倾倒在垃圾桶外；生活习惯方面，汽车、自行车乱停乱放，私搭乱盖，挤占公用通道等等，这些虽然是个别居民的不良行为，但却使大多数居民叫苦不迭。

三、加强物业管理的几点建议

目前我区实行市场化物业管理的小区多集中在少数新建居住区，占多数的老旧社区经改造后采取准物业化管理，物业费较低，却能够为小区居民提供共有设施设备维护、小区安全秩序维护、停车秩序维护、公共区域保洁和公共绿化养护等基本服务，因此能被居民接受。随着美丽天津建设的不断深入，旧楼区改造的范围在不断扩大，居民对社区物业管理的需求越来越多，要求也越来越高，因此物业费用低廉、服务规范的微利型、公益性物业公司必将成为小区物业管理的主要力量。为此，提出以下建议：

（一）政府加大对物业公司的政策扶持力度。对微利、具有一定公益性的物业公司，实行税费优惠政策，减免消防、质检等专项支出的费用。对于安排就业困难人员从事保洁、保绿、保安、保养工作的企业，落实公益性岗位的社会保险补贴和岗位补贴政策。对尚未进行改造整治且住户支付能力较低的小区，应建立专门基金，组建公益性物业管理队伍，实行有限收费的物业管理。对传统、小型的物业公司，由政府买单，公安、消防、建委、人力社保等相关职能部门，定期为企业提供免费的专业培训和人力资源渠道，确保物管队伍人员的素质和来源，解决企业人员素质低和服务品质难以保障的问题。

（二）政府监督，确保相应补贴到位。目前，我市的旧楼区改造后，物业公司实行按户收费的较低收费标准，为此市财政专门拨款补助资金（分基础补贴资金和奖励资金两部分），用于旧楼区管理服务人员的工资、保险等人员支出和日常管理服务、办公、服装费等公用支出，以及设施设备日常维修养护费用。政府应加大监管力度，确保基础补贴资金

不被挪作他用，同时严格考核，“以奖代补”，分等级下发

奖励资金。

（三）职能部门要进一步简政放权，做好各项服务工作。我区根据实际情况，在《河北区加强社区物业管理工作实施方案》中对33个职能部门进行了职责划分，并对市容园林、建委、房管、公安、环卫、规划、城市管理综合执法等部门的社区职责作了详细明确的阐释，这些部门应按规定提供相关的服务。同时，当职能部门管理重心下移社区后，其行政执法权也应随之授权至街道。特别是涉及物管公司没有执法权的问题，如小区内违法违规、乱摆乱卖、私搭乱盖、饲养家畜等，可以将城管、卫生、环保的执法权下放给街道管理部门，成立执法队伍，由社区反映、街道整改。日常也由这些执法队伍指导协助物管公司对小区实施全面管理，以维护社区居民正常生活秩序。

（四）发挥居委会在社区管理模式中的独特作用。居委会是群众性的自治组织，其在调解家庭纠纷、疏导邻里矛盾、为居民排忧解难中有着天然的优势，通过其对物业公司、业委会的监督、协调、指导，可以起到物业公司与居民的沟通理解的桥梁作用。居委会可以根据自身的特点和实际，发挥社区党支部、楼门栋长在物业管理中的作用，特别是在旧楼区提升改造后推行准物业管理和居民自治管理的社区，可以由居委会牵头组织,楼门栋长协调配合,居民和志愿者参与,

落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等

服务。

（五）加强社区志愿者队伍建设。社区可以依托楼栋尝试建立以家庭为单位的“家庭志愿者”队伍。同时不断拓宽志愿者队伍的招募渠道，充分吸收机关干部、企事业单位职工、党员、团员、少先队员、“五老”进入志愿者队伍。在开展志愿服务时，要充分发挥工会、团委、妇联等党群部门的积极引导作用，坚持“社区所需、志愿者所能”的原则，增加项目的实效性，赢得社会支持，为社区志愿服务提供人力、智力、资金、活动场所等方面的支持和帮助，创造有利于社区物业管理服务事业持续、健康发展的条件和环境。

（六）调动居民参与社区管理的积极性。政府应加大社区物业管理的宣传力度，把小区物业管理提高到城市管理的重要位置，纳入精神文明建设范畴，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。物业公司应积极调整角色心态，规范物业服务收费，主动公开收入支出账目，自觉接受居民的监督，通过提供质价相称的服务，取得居民的信任和支持。居民则应提高认识，认识到“企业要生存就应该要有合理的利润”，同时摒弃“自扫门前雪”的心态，主动参与社区管理、维护社区环境，实现“自我教育、自我管理、自我服务，自我监督”的良性互动。