关于进一步强化河北区旧楼区管理服务单位

准入、退出机制的实施办法

各街道办事处：

为加强对旧楼区长效管理工作的监督管理，规范旧楼区管理服务单位（以下简称服务企业）准入、退出等工作机制，依据《天津市社区物业管理办法》《天津市人民政府办公厅关于进一步加强本市旧楼区提升改造后长效管理的意见》相关精神，结合河北区实际，制定本办法。

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    （此件主动公开）

关于进一步强化河北区旧楼区管理服务单位

准入、退出机制的实施办法

一、实施范围

经市人民政府批准实施提升改造并验收合格，且享受市、区级旧楼区长效管理财政补助的旧楼区。

二、关于服务企业的准入

（一）选聘方式

1.公开招投标选聘。街道办事处采取公开招投标的方式选聘服务企业；

2.社区居民委员会（以下简称居民委员会）自行组织实施选聘。在街道办事处的协助下、由居民委员会组织居民参照《河北区旧楼区管理服务单位公开选聘实施细则》（见附件）自行组织实施选聘；

3.居民自治。在街道办事处、居民委员会指导监督下，由全体居民参与选举出自治服务队，自治服务队成立后应到街道办事处、居民委员会备案，未经选举自行成立或未备案的将不予以认可。

4.其他内容。服务企业因管理不到位退出管理服务的，为避免该旧楼区因失管影响居民日常生活，街道办事处可组织街道保洁队临时代管，也可协调其他服务企业临时代管，但代管期限一般不超过3个月。

（二）准入条件

参与选聘的服务企业须同时具备以下条件：

1.具有独立法人资格的物业服务企业；

2.企业（包括企业的股东、高管等个人）无失信行为、依法纳税；

3.企业运营及资产情况正常；

4.具有社区物业管理服务实际经验；

5.管理服务专业化，人员和设备配备齐全；

6.把主动接受党的领导纳入企业章程并严格执行，建立党组织，不具备建立条件的接受社区党组织选派的党建指导员指导工作；

7.服务履历中无重大责任事故、挪用专项维修资金或小区公共收益、侵犯业主权益、造成群体性事件等情形。

（三）协议签订

1.街道办事处、居民委员会与服务企业初次签订《旧楼区长效管理服务协议》（以下简称服务协议）时，可签订为期3个月的试用服务协议，试用期满经评定认可后，再签订为期1年的正式服务协议。

2.服务协议签订后，街道办事处应及时报送至区民政局基层政权建设和社区治理科备案，未按要求进行备案的不可享受旧楼区长效管理补助资金。

三、关于服务协议的续签

（一）建议在服务协议终止日期至少1个月前开始启动服务协议的续签工作，服务企业（项目）负责人按照相关要求向社区党组织进行述职，内容包括：企业党建情况、落实社区党组织意见要求、物业服务质量和效果、工作成效和存在问题、以及是否续签的申请。

（二）社区党组织对服务企业落实社区党组织意见要求、履行服务协议质量和效果、信访投诉情况、群众满意度等情况进行综合评价，将评价结果作为与服务企业续签服务协议的重要依据。

（三）召集社区物业管理工作联席会议，由居民委员会主任、社区民警、居民代表、楼门栋长等人员参加会议，结合每季度居民满意度调查结果，作出是否续签的决定。

四、关于服务企业的退出

（一）服务协议期满退出

1.服务企业提出不再续签的，应在服务协议终止日期至少1个月前将不再续签的原因、拟定退出时间书面告知居民委员会和街道办事处；经社区物业管理工作联席会议决定不再续签的，应将不再续签的原因、拟定退出时间书面告知服务企业。

2.退出事宜经社区党组织同意批准后实施，街道办事处、居民委员会和服务企业就退出项目的时间、内容和交接事宜进行协商，确定后在物业管理区域内进行公告，做好选聘新服务企业的准备。

3.街道办事处协助居民委员会在原服务协议终止日期1个月前完成新服务企业的选聘工作，选聘结束后及时与新服务企业签订服务协议。

（二）服务协议未到期提前退出

1.解除协议方应在拟定退出日期至少1个月前以书面形式通知被解除协议方（强制清退内容除外）。

2.退出申请经社区党组织同意批准后实施，街道办事处、居民委员会和服务企业就退出项目的时间、内容和交接事宜进行协商，确定后在物业管理区域内进行公告，启动新服务企业选聘的准备工作。

3.服务企业未执行本办法规定擅自退出旧楼区管理服务的，除追究其违约责任以外，追究过程中造成的经济损失均由该服务企业承担，且该服务企业不得以任何形式再进入本区旧楼区长效管理相关工作。

4.服务企业出现以下情形之一的，将被强制清退出本区旧楼区长效管理工作：

（1）不履行服务协议内容、造成旧楼区管理混乱的；

（2）群众上访举报事件多发、被新闻媒体曝光出管理问题拒不整改的；

（3）公示内容弄虚作假或影响居民满意度调查的；

（4）确因服务企业履职不到位，导致管理的旧楼区在市级考核中出现3次以上（不含3次）80分以下合格小区的；

（5）企业法人、股东、高管因“涉黑涉恶”等违法犯罪行为被公安部门依法追究责任的。

（6）服务中发生重大责任事故、挪用专项维修资金或小区公共收益、侵犯业主权益、造成群体性事件等情形的。

（三）拒不退出的处理措施

服务企业不按照本办法及相关规定履行退出程序和相应义务的;退出时故意损毁、侵犯业主合法权益、霸占小区公共设施设备或业主资料信息的，依据协议约定及相关法律法规追究其法律责任的同时，其违规行为将纳入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

本办法自公布之日起施行，有效期三年。

附件：

《河北区旧楼区管理服务单位公开选聘实施细则》

第一条  为了规范各街道选聘旧楼区管理服务单位的行为，确保选聘工作遵循公开、公平、公正的原则，依据《天津市社区物业管理办法》《天津市人民政府办公厅关于进一步加强本市旧楼区提升改造后长效管理的意见》，结合河北区实际，制定本办法。

第二条  河北区行政区域内选聘旧楼区管理服务单位而进行的工作，参照本办法执行。

第三条  旧楼区管理服务单位选聘工作由所在地街道办事处和社区居民委员会组织实施、同级党组织负责选聘工作的纪律监督。

第四条  区民政局负责旧楼区管理服务单位公开选聘工作的指导。

第五条  本办法所称的选聘单位是指由产权人（单位）、社区居民委员会、居民代表组成的旧楼区管理委员会；未成立管理委员会的，可由社区居民委员会代行管理委员会职责。

第六条  本办法所称的竞聘单位是指提交竞聘申请、参与公开选聘的旧楼区管理服务单位（物业服务企业）。

第七条  任何单位（组织、个人）不得违反法律法规和本办法规定、限制或者排斥具备竞聘资格的旧楼区管理服务单位参加竞聘，不得以任何方式干涉选聘、竞聘活动或对竞聘单位提出与竞聘项目实际不符的要求。

第八条  选聘单位应当根据项目的特点和需要，在发布选聘公告前完成选聘文件的编制，包括以下内容：

（一）选聘单位基本情况，包括名称、地址、联系方式等；　

（二）选聘项目基本情况，包括小区名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总建筑面积、居民户数、房屋幢数、房屋建筑结构、绿化情况及物业管理用房配置等；

（三）物业管理服务内容及标准；

（四）对竞聘单位及竞聘文件的要求；

（五）选聘活动方案；

（六）资格预审的条件和获取资格预审文件的办法；

（七）公开选聘大会表决办法（百分制）；

（八）其他事项的说明或法律法规的要求。

第九条  选聘单位应当在公共媒介上发布选聘公告，公告期不应少于3个工作日，选聘公告应当载明以下主要内容： 

（一）选聘单位名称；

（二）项目名称、地址、建筑面积、房屋幢数等基本情况；

（三）参与竞聘的资格条件；

（四）报名地点、期限以及获取选聘文件的办法；

第十条  竞聘单位申请报名需提交以下资格预审文件：

（一）企业营业执照复印件及法人身份证复印件；

（二）管理业绩的证明材料；

（三）拟派出项目负责人的简历、身份证复印件和业绩等证明材料；

（四）授权委托书（明确参与竞聘工作的固定联系人，同时也是选聘文件收受人）；

（五）竞聘资格要求的其他佐证资料。

第十一条  选聘项目可以是单个小区，也可以是同一社区内的多个小区，必要时也可跨社区进行组合，具体内容由选聘单位按管理实际进行调配。同一选聘项目的竞聘单位超过7家时，选聘单位可根据选聘文件的规定，对竞聘单位进行资格预审，从中选择3-5家资格预审合格的参与公开选聘大会。

第十二条  资格预审结果是否合格由资格预审团通过公开表决的方式进行确定。

资格预审团由竞聘单位代表团（竞聘单位中抽签产生，3-5名人员组成）从资格预审团成员库中随机抽取7至11人组成。资格预审团成员库人数不少于30人，其中应包括项目内：社区党组织成员、社区在职党员、街道办事处和社区居民委员会工作人员（两项人数合计不得超过成员库总人数的五分之一）、社区民警、居民代表、楼门栋长和报名参与选聘工作的居民。

进行资格预审时，应综合考虑竞聘单位的企业实力、运营情况、管理业绩和在管物业项目管理情况（实地观摩）等因素进行筛选确定。

抽签产生竞聘单位代表团和公开表决资格预审时，项目内所有竞聘单位须全部到场，公证部门进行现场公证。

第十三条  资格预审结束后，选聘单位根据资格预审团的表决结果，向资格预审合格的竞聘单位发出选聘文件，并同时向资格预审不合格的竞聘单位告知资格预审结果。

第十四条   在发出选聘文件后，选聘单位应当给予竞聘单位编制竞聘文件所需要的合理时间。自选聘文件发出之日起至竞聘单位提交竞聘文件截止之日止，不得少于10日。

第十五条  选聘单位对已发出的选聘文件进行必要的澄清或者修改的，应以书面形式通知所有获得选聘文件的竞聘单位（选聘文件收受人），澄清或者修改的内容为选聘文件的组成部分。

第十六条  选聘单位根据选聘项目的具体情况，可以组织竞聘单位现场查看物业项目现场。对竞聘单位提出的疑问，选聘单位应当予以澄清并以书面形式发送给所有的竞聘单位（选聘文件收受人）。

第十七条  竟聘单位对选聘文件有疑问需要澄清的，可在选聘单位组织现场查看物业项目现场时以书面形式向选聘单位提出。

第十八条  选聘单位不得向其他单位（组织、个人）透露已获取选聘文件的竞聘单位的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。

第十九条  在进行公开选聘大会前，选聘单位不得与竞聘单位就选聘、竞聘等实质内容进行商议、谈判。

第二十条  重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在原物业服务合同届满或解除合同前完成。

第二十一条  竞聘单位应当按照选聘文件的内容和要求编制竞聘文件，竞聘文件应当对选聘文件提出的实质性要求和条件作出响应。

竞聘文件应当以纸质形式简要概括以下内容：

（一）竞聘函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；

（二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及物业服务企业的内部管理制度；

（三）商务部分，包括物业管理服务费（清扫保洁费）、车辆场地占用费或其他委托代理服务费等收费标准报价、收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（四）资信部分，包括营业执照复印件、管理业绩、项目主要管理人员履历等情况；

上述内容除纸质版以外，竞聘单位也可另制作成展示幻灯片或短视频一并提交，展示幻灯片或短视频播放时间在3分钟以下。

第二十二条  竞聘单位应当在选聘文件要求提交竞聘文件的截止时间前，将竞聘文件密封送达竞聘报名地点，竞聘文件提交后不得修改。

第二十三条  选聘单位收到竞聘文件后，应当向竞聘单位出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存竞聘文件。在进行公开选聘大会前，任何单位和个人均不得开启竞聘文件。

第二十四条  竞聘单位不得以他人名义竞聘或者以任何方式弄虚作假。竞聘单位不得相互串通，不得排挤其他竞聘单位的公平竞争，不得损害选聘单位或者其他竞聘单位的合法权益。

第二十五条 公开选聘大会可以按选聘项目分别召开，也可以在本街域集中召开。会议现场须提供播放屏、影像摄录等必要设备。会议由社区居民委员会主任主持。

第二十六条  公开选聘大会现场项目评委团不得少于35人，且人数为单数，人员由项目内居民代表、楼门栋长和报名参与选聘工作的居民组成，与竞聘单位有利害关系的人员不得进入项目评委团。

第二十七条  公开选聘大会现场除项目评委团、选聘工作人员以外，可邀请其他居民观看，未通过资格预审的竞聘单位也可现场观看。

第二十八条  由竞聘单位代表团（或竞聘单位委托人）当场检查竞聘文件的密封情况，也可以由选聘单位、竞聘单位共同委托的公证部门检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封。竞聘文件开封过程应当留取完整的影像资料，并存档备查。

第二十九条  各竞聘单位负责人现场宣读竞聘文件，对于项目评审团提出的质疑内容进行解释。竞聘文件附展示短片的，可在竞聘文件宣读后进行播放。

第三十条  项目内所有竞聘文件宣读完毕、展示幻灯片或短视频播放完毕后，项目评审团按照选聘文件既定的公开选聘大会表决办法进行表决，确定最终结果。

第三十一条  项目评委团成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行表决，遵守评选工作纪律，对竞聘文件进行独立表决，不受任何单位或者个人的干预。

第三十二条  项目评委团成员不得与任何竞聘单位（工作人员）进行私下接触，不得收受竞聘单位或个人的财物或者其他好处。

第三十三条  资格预审团、竞聘单位代表团、项目评委团成员参与每个选聘环节后进行签字确认。街道办事处将签字后的人员名册、选聘文件、竞聘文件复印件以及各公证环节影像资料汇总成卷、妥善保管随时备查。

第三十四条  公开选聘大会结束后，选聘单位将选聘结果进行公告，公告期限不少于3个工作日。选聘大会结束后的30日内，选聘单位代表项目内全体居民与旧楼区管理服务单位签订旧楼区长效管理服务协议。